Thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường BĐS TP Vũng Tàu nói riêng đang ở giai đoạn khó khăn nhất kể từ khi dịch Covid-19 kết thúc khi giao dịch mua bán bất động sản dường như chững lại. Thông tin từ các phòng công chứng cho thấy giao dịch rất ít, mỗi ngày chỉ có vài hồ sơ công chứng, trong số đó là công chứng thế chấp các khoản vay, công chứng mua bán các tài sản, giao dịch bất động sản chiếm tỷ lệ rất ít.
Về phân khúc bất động sản giá trị cao, theo khảo sát của Công ty BĐS Nhà Vũng Tàu một tháng trở lại đây có rất ít cuộc gọi từ các khách hàng mới hỏi mua biệt thự, khách sạn, đất biển, hay đất núi... nếu có là một số khách hàng và đối tác cũ, hỏi thăm tình hình thị trường, và tìm kiếm cơ hội đầu tư từ các bất động sản “ngộp”, giá rẻ hơn thì trường vài chục %, hoặc các khách hàng đang đi tìm nhà để ở, nếu có sản phẩm tốt (giá rất tốt, vị trí tốt) thì họ có thể đi xem, nhưng để quyết định xuống tiền mua thì dường như là không có. Khảo sát với các các môi giới cá nhân và công ty môi giới bên ngoài thì ở phân khúc giá cao cũng có rất ít giao dịch, đặc biệt là từ giữa tháng 9 đến nay.
Đây cũng là một điều dễ hiểu, trong khi ngân hàng siết chặt “room” tín dụng, ở tầm vĩ mô kinh tế nước ta trong năm nay vẫn tăng trưởng tốt, Ngân hàng Thế giới ước tính Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng kinh tế 7,2%. Vì vậy sức ép cấp thêm hạn mức tín dụng để kích thích tăng trưởng là không quá lớn. Nhà nước sẽ thiên về việc kiểm soát lạm phát thay vì đẩy mạnh tín dụng vào thị trường. Thế nên Ngân hàng nhà nước trong giai đoạn này nếu có bơm vốn ra thị trường thì cũng tập trung cho vay ngắn hạn và sản xuất kinh doanh, các ngân hàng muốn có vốn cho vay dài hạn (đặc biệt là cho vay mua BĐS) thì cũng phải huy động được từ nguồn có sẵn trong dân, mà muốn huy động được thì lãi suất tiền gửi phải cao (7,5-8,5%), từ đó dẫn đến lãi suất cho vay dài hạn cũng từ 11-12,5%, đây lại là một con số khó nhằn với dân đầu tư BĐS sử dụng vốn vay, ngoài ra Ngân hàng cũng yêu cầu người vay có vốn tự có từ 50-70% trên giá trị bất động sản muốn mua thì mới cho vay, đây lại là thử thách khó nhằn tiếp theo.
Thị trường BĐS giá trị cao Vũng Tàu là cuộc chơi của giới trung lưu, giàu có và đại đa số là vốn rất mạnh, tiền tích lũy là chủ yếu, sử dụng ít vốn vay, nên dù thị trường có khó khăn, nếu có khó khăn đến mức đóng băng, thì giá bán BĐS trong phân khúc này nhiều khả năng sẽ không giảm, mà đi ngang hoặc nhích nhẹ. Vì thế sẽ không có hiện tượng bán tống, bán tháo nên lượng giao dịch của BĐS giá trị cao sẽ rất ít.
Thị trường BĐS giá trung, hay giá thấp sẽ là sân chơi chính của giới trung lưu trở xuống, giới này sẽ sử dụng vốn vay nhiều hơn, nhiều khi còn sử dụng cả vốn vay nóng bên ngoài, nên chắc chắn khi thị trường càng khó khăn, càng siết chặt tín dụng, các BĐS sẽ không bán được, họ sẽ không có tiền để trả lãi, phải gồng lãi đến một lúc nào đó sẽ phải lỗ, chịu không nổi nữa sẽ bán tống bán tháo, chúng ta sẽ thấy các sản phẩm này thuộc nhiều về phân khúc đất nền, đất sào hoặc một số sản phẩm căn hộ. Nếu môi giới tìm được nguồn sản phẩm giá rất tốt này có thể giới thiệu đến một số nhà đầu tư có vốn mạnh, đang tìm kiếm để thu gom các BĐS “ngộp”, nhưng đặc biệt lưu ý về tính thanh khoản trong đó có yếu tố pháp lý, vị trí và khả năng sinh lời ngắn hạn (lãi vốn của BĐS) hoặc tỷ suất lợi nhuận khai thác tài nguyên trên đất (như nhà cho thuê, cây ăn trái, hoa lợi...)
Theo dự đoán của một số đối tác ngành tài chính ngân hàng cho hay năm 2023 Ngân hàng nhà nước sẽ nới lỏng giải ngân vốn vay dài hạn cho bất động sản nhưng sẽ phân bổ theo quý và kiểm soát theo quý. Thị trường sẽ phục hồi dần nhưng chậm và chắc.
Thị trường giao dịch mua bán BĐS nói chung sẽ khá ảm đạm từ nay đến cuối năm, ít nhất cho đến hết tết âm lịch, trong đó kể cả phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng dự án như căn hộ hay biệt thự do đều ảnh hưởng từ việc siết “room” tín dụng của Ngân hàng như: Chí Linh Center (Dic Cons), Five Seasons Homes (Hưng Thịnh), The Maris (Trùng Dương) hay các dự án nghỉ dưỡng tại Hồ Tràm. ...
Thời điểm này là cơ hội cho số ít người dân có nhu cầu mua ở thực, nhà ở giá trị trung bình từ 7-8 tỷ trở xuống, căn hộ chung cư từ 2-3 tỷ, khách hàng may mắn có thể mua được giá tốt (hoặc giá đi ngang), nhưng nếu có giá tốt hơn thị trường thì cũng chỉ dao động từ 10-15% (đặc biệt là căn hộ), đây là cơ hội ít ỏi cho môi giới chúng ta có được giao dịch.
Nền kinh tế nói chung đã phục hồi tốt sau dịch, nhiều ngành vẫn đang phát triển tốt tại TP Vũng Tàu như các ngành dịch vụ: ăn uống, cafe, nhà hàng, chăm sóc sức khỏe... đây là những ngành sẽ ăn nên làm ra trong thời gian tới, nên nhu cầu thuê mướn mặt bằng kinh doanh, quán cafe, nhà hàng hoặc các doanh nghiệp mới mở, hoặc từ các tỉnh thành khác hoặc chuyên gia nước ngoài về vũng tàu sẽ có nhu cầu thuê văn phòng, nhà ở nguyên căn. Từ nay đến cuối năm, các môi giới nên dành nhiều thời gian cho các phân khúc này.
Thực tế, khi nghiên cứu các từ khóa mà khách hàng hay tìm kiếm trên google, những nhận định trên hoàn toàn có cơ sở khi nhu cầu tìm kiếm cho thuê mỗi tháng tương đối cao đối với các sản phẩm căn hộ (trung bình 720 lượt tìm kiếm/tháng), nhà phố (590 lượt/ tháng), khách sạn (720 lượt/ tháng). Tuy nhiên các lượt thống kế về tìm kiếm căn hộ, khách sạn sẽ có thể trùng với cho thuê ngày và nhu cầu tìm kiếm căn hộ, nhà phố vẫn cao tuy nhiên đã có xu hướng giảm so với 3 tháng trước. Nhu cầu tìm kiếm mặt bằng kinh doanh tuy không nhiều bằng nhà phố/căn hộ, nhưng đang có xu hướng tăng lên so với các tháng trước. Văn phòng cho thuê hiện cũng được quan tâm kìm kiếm nhiều (nguồn từ phòng Marketing – Công ty BĐS Nhà Vũng Tàu)
Ông Đinh Tiến Dũng, Giám đốc Công ty BĐS Nhà Vũng Tàu chia sẻ: “Dù thị trường đang rất khó khăn, nhưng không hẳn là chúng ta không có cơ hội để sống sót ở thị trường hiện tại, môi giới chúng ta cần nỗ lực tìm kiếm các sản phẩm tốt, đáp ứng được nhu cầu thực tế của một số phân khúc kể trên, từ đó mới hi vọng sẽ có thêm nhiều giao dịch. Bên cạnh đó, môi giới nếu chưa có chứng chỉ môi giới bất động sản, có thể đăng ký học để bổ sung chứng chỉ theo yêu cầu của luật và đây cũng là yêu cầu thực tiễn từ công việc ngày càng cao đòi hỏi đội ngũ môi giới ngày càng có chất lượng tốt hơn, ngoài ra chúng ta có thể dành thời gian để đăng ký các khóa học khác về kỹ năng bán hàng, kỹ năng giao tiếp, phong thủy, kiến trúc để môi giới ngày càng trở nên hiểu biết và chuyên nghiệp hơn.”
